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    空置税要来了?分析称如何界定是难点
    来源:综合整理2018-10-26 分享到

      房屋空置税要来了?近日(10月26日),国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在《参事讲堂》上发表演讲。根据演讲实录,仇保兴认为,应该对房地产税进行分类,率先出台能够精?#32423;?#21046;住房投机?#21335;?#36153;税、流转税、空置税,然后再从容地考虑物业税如何开展,“?#28304;?#21040;理性遏制、逐步熨平房地产泡沫的效果”。

      此观点引发了对空置税的热议。华夏新供给经济学研究院首席经济学家、原财政部财政科学研究所所长贾康在其微信公众号发表文章表示:“仇保兴建议征收空置税,我的理解是,他认为房地产税要从容处理,意思是说‘急不得’。”

      空置税在国外很常见,在国内也已经讨论多年,但迟迟没有在政策层面开?#36158;?#34892;。新京报记者采访发现,“空置”的界定是一大难点,在实?#25163;?#38590;以操作;其次,中国房地产?#24184;登?#20917;之复杂,也使得相关部门对这一调控工具保持谨慎态度。空置税能否提升房屋空置成本?#32422;?#23569;投机投资性需求为市场所期待。

      1 房屋空置税要来了?

      仇保兴再提空置税,贾康称“是一个美好的愿望”

      10月9日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴提出,可通过征收空置税以遏制住房投机泡沫。这不是仇保兴首次提出空置税。今年4月11日,仇保兴在博鳌亚洲论坛上表示,房地产市场的调控手段在发生变化,由过去中央集中发力调控到区域分散调控,从行政命令调控到利用税收、信贷等工具调控,长远看空置税、消费税都会陆续出台。

      空置税主要是针对空置住房。仇保兴提出,住房需求逐渐减少是未来的一个趋势。根据国际货?#19968;?#37329;组织发布的报告,法国、日本等发达国家在城镇化率峰值过去之后,人均住房面积约为35-40平方?#20303;?#25105;国绝大多数省份人均住房面积已经达到这个数值,这意味着我国三?#21335;?#22478;市的住房空置率会逐步上升,许多地方当前已经出现的“空城”、“鬼城”现象会加剧。这也意味着,一线城?#20852;?#30528;人口的增长,房价上涨?#38590;?#21147;非常巨大。

      贾康在其微信公众号发表文章认为,以空置税促成房地产健康发展,是一个“美好的愿望”。但如何使空置税可操作、具体如何落实,是当前面临的挑战,目前还没有看到比较好的解决方案。

      中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为,我国实行空置税的条件还不成熟,类似空置税需要社会征信水平和体系建设达到一定程度,尤其是形成失信的约束机制,这样整个社会的遵从成本降低,即人们不再敢在空置税上弄虚作假,因为成本太高,只有这样空置?#23454;?#25191;法成本才能达到一个理想状态。

      2 空置税怎么征收?

      香港今年开征空置税,缴税金额为年租金2倍

      空置税简言之就是对空置的房屋收取一定的税收,在国外较为普遍,法国、澳大利亚、英国等很多国家均征收空置税。以法国为例,房子空置一年需缴纳房价的10%,空置2年缴纳12.5%,第三年则需缴纳30%,并且同?#22791;?#21152;税金总额9%的手续费。

      据香港特区政府官网,今年6月,香港宣?#32423;?#19968;手房开征空置税,对空置一年或以上、未出租或自住的一手住房,按房屋年租金的200%征收“额外差饷”(即空置税)。

      香港的这一税率实际上很高,香港的?#23433;?#39287;”(即土地税)征收率为租值的5%,空置税则高达200%。以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算,空置税率按租金两倍征收,大约等于楼价的5%。举例来看,一套月租金为10000港元的房子,年租金12万港元,需缴纳空置税24万港元,而这套房子的售卖价格可能只有约480万。

      香港对于空置税的征收方法是,所有获发占用许可证达12个月的一手房业主,每年须向政府申报房屋的使用情况,若发现有房屋超过六个月时间未作居住或出租用途,该房屋会被视为“空置单位?#20445;?#19994;主需要缴付空置税。

      3 空置率到底有多高?

      标准不一;按国际惯例,空置率5%-10%为合理区间

      中国的房屋空置率到底高不高?目前较为权威的?#33251;?#25968;据来自西?#21916;?#32463;大学中国家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告。该报告指出,2013年,我国城镇住宅的整体空置率达到22.4%,比2011年上升1.8个百分点。分城市来看,北京的空置率为19.5%,上海为18.5%。这一数值高于其他很多国家和地区,2011年美国空置率为2.5%,?#35775;?#20027;要国家2004年的空置率为9.5%,日本2008年空置率为13.1%。

      中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁对新京报记者表示,该中心在?#20013;?#36827;行追踪调查,目前可以透露的是,2017年的更新数据与此前的数据相差不大。

      另一个较为可信的数据来自于国家电网的调查。今年3月,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文在央视某节?#24247;?#35762;话中披露,以一年一户用电量不超过20度为“空置”标准,国家电网的空置?#23454;?#26597;结果显示,2017年,大中城市房屋的空置率为13.1%,中小城市房屋空置率为13.8%,乡村房屋空置率为14.3%。

      按照国际惯例,空置率处于5%-10%为合理区间,10%-20%是危险区间,超过20%为?#29616;丶费埂?#26080;论采用上述何种标准,我国空置?#35782;计?#39640;。

      盘和林对新京报记者表示,很难?#24184;?#20010;标准去界定什么样的状态算空置,即使理论上?#26657;?#22312;实践?#24184;?#24456;难操作。国外学者计算空置率?#20445;?#26159;把住房和其他商品用房的全部存量作为分?#31119;岩?#32423;市场待售、待租的房产作为分子。国内?#38590;?#32773;,有的是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率,有的是用空置面积除以前三年竣工面积之和。国内与国外学者计算空置?#23454;?#26041;法并不一致,因此用国外的标准来衡量空置率是否过高,缺乏科学性。

      此外,我国房屋持有者与国外也不相同,国内很多是为儿女未来上学、结婚等?#24247;?#32780;购房,所以不少是不出租、不装修的。也就是说,我国的空置?#35270;?#35813;要比国外的标准高才符合真?#30331;?#20917;。比如说,国外超过20%就被视为危险信号,而国内可能在30%以内都是相?#38498;?#29702;的水平。

      4 如何界定空置?

      入户访?#30465;?#30005;话访?#30465;?#26597;电表,或存?#36824;?#36991;的“漏洞”

      实际上,国内对于开征“空置税”的讨论已进行多年。早在2010年,北京住建委曾召开座谈会,有参会人士提出空置税建议,对?#23433;?#20303;不租不卖”的空置房屋进行征税,当时北京市住建委相关负责人表示“赞成”。

      ?#27426;?#22269;内空置税却迟迟未获推进,至今从未出现在官方文件或表态中。其一大难点在于“空置”的界定,房屋空置率数据也一直没有系统的?#33251;平?#26524;。

      从具体的?#33251;?#26041;式上来看,中国家庭金融调查与研究中心的调查方法是入户访?#30465;?#30005;话访问,事实材料基本来自被访者的?#29575;觥?#38472;锡文透露的国家电网的方法是查电表,一年一户用电量不超过20度视为空置。这两?#22336;?#24335;均存在可能?#36824;?#36991;的“漏洞”。贾康在其微信公众号文章中表示,若半年或一年电表不转就是空置,要处理一下太容易了,在房屋内连上电器就能避开交税。靠居委会去监督更不可?#26657;?#19981;可能做到全时段监督,并且如果出现居委会和房主说法不一致的情况,难以仲裁。

      易居研究院智库中?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;提出了一种可能的界定方法:建议针对现房且全装修住房进行把控,交?#23545;?#21273;后12个月内可以通过相关水、电、气等月度消费流量来界定。类似工作可以交于物业管理公司进行核查。若房屋没有出租,或者房屋本身缺乏必要?#32435;?#27963;设施,类似厨卫等,则可以界定为存在空置嫌疑。

      5 空置税能否抑制房价?

      促进租赁市场房源的释放,一定程度上抑制房价

      为何会出现空置?#21335;?#35937;??#26174;?#36827;对新京报记者表示,不从学术研?#24247;?#35282;度、仅从现?#30331;?#20917;观察来看,部分空置房是合理的空置,比如房屋交付到装修的过程、业主短期旅游造成的空置、房屋挂牌出租的时候合理的空置等。而部分空置则是投资投机行为所造成的,“宁可空置也不出租”的心态也存在。

      前述中国家庭金融调查与研究中心2014年的报告指出了空置房的部分风险,除了形成了房产资源浪费之外,空置房还占用了大量金融资源。空置住房的信贷可得性(实际获得贷款家庭与有正规信贷需求家庭之间的比例)更高,获得贷款的规模更大。据推算,截至2013年8月,空置住?#31354;?#25454;了4.2万亿的住房贷款余额。仇保兴也指出,中国民众的资产70%以上沉淀在房产?#26657;?#32780;美国只有30%不到。

      盘和林对新京报记者表示,空置税的征收可以?#34892;?#25171;击投机炒房行为,挤出投资性需求从而起到抑制房价的效果。同?#20445;?#31354;置税可?#28304;?#36827;租赁市场房源的释放,一定程度上有利于房租的合理回落,推动租赁市场的健康?#31354;梗?#25151;租回落也必将传导到房价上面。不过,他也指出,“这是政策执行到位的理想结果?#20445;?#23454;?#25163;?#34892;中空置税征收成本、空置标准界定等问题如何解决,仍是一大挑战,执行不到位甚至可能?#23454;?#20854;反。

      空置税征收的一个关键点在于不能影响实际需求,政策需要把控一个好平衡点。譬如,房主在为房子寻租过?#35752;校?#22914;何设置一个合理的免征空置税的时间等。

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